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査定は一般的に下記の作業を行います。
・敷地周りの調査（境界・越境・高低差）
・建物の外観の調査（ひび割れ・外壁塗装）
・建物の内部の調査（使用状況の確認）
・設備の調査（劣化・耐用年数・リフォーム内容の確認）
・権利関係の確認等
後日、この内容を基に査定書を作成します。
現地確認せずに行う簡易査定（面積と築年数だけで算出）もあります。

☆ここからが、本題。

一般的に身近によく聞く査定
◎貴金属の買取査定（大黒屋さん・大吉さん・エコリングさんなど）
◎不用品の買取査定（トレジャーファクトリーさん・セカンドストリートさんなど）
◎車の買取査定（ガリバーさん・カーネクストさんなど）
これらの査定に共通するのは「買取査定」（責任あり）です。

不動産も価格（相場）を知る手段として一般的に査定が用いられますが、
不動産の査定には２種類「仲介査定」と「買取査定」が存在します。
ですが、同じ査定でも内容が全く違います。

※「買取査定」はその金額に責任を負います。
※「仲介査定」はアドバイスなので責任は負いません。
実はここが不動産査定の大きな落とし穴なのです。

「買取査定」は責任が伴いますのでシビアな査定になりますが、
「仲介査定」は責任がないので金額の高い査定書が出る傾向があります。
一括査定サイトが、そのいい例です。
（低い査定書を出すと断られる可能性があるので高い査定書になる様に操作をする）

売主様からすれば査定金額の高い会社にお願いしたくなる（売主様の本音）
不動産会社からすると責任がないので少しでも耳障りのいい言葉と高い査定書を出す事で
依頼をもらおうとする（不動産会社の本音）

ここで分かれる不動産会社の見極め
高い金額の査定書を出して売れなければ価格を下げればいいと考えるだけの営業マン
（地元の会社でない事が多い）
現実的な金額の査定書を出して売主様の気持ちに本音で寄り添える営業マン
（地元で長期間営業している事が多い・購入者のニーズを良く捉えている）

※３０年以上、この不動産仲介をしてきた結果、
そもそも仲介で売りに出すのであれば査定書は必要ですか？と言う結論に至ります。
責任のない書類を出した所であまり意味がない様に感じるからです。

不動産売買をビジネスとしているプロ（業者）は査定書を出して欲しいとは言いません。
・新築一戸建を分譲する建売業者
・宅地を開発して分譲する業者
・中古住宅を買取ってリフォームして販売する業者
・競売物件を取得して販売する業者
これらの業者に一つだけ共通している事があります。
「過去の取引データと現在売りに出ている物件との比較」これだけです。

査定をする為に使う過去の取引事例と現在売りに出ているお家との比較が最も大事なのです。
売に出すと、近隣の売り物件とどうしても比較されてしまうからです。

ちなみに、弊社は創業当時2000年からの取引事例を全て保存しています。

購入者層の具体的はイメージ
総合的に判断して、この価格帯なら早期売却、この価格帯なら長期的な販売
こう言った具体的な予測が出来る事が大切だと思います。

①.現実的に売れる価格での査定価格。
②.売主様に気に入ってもらうための査定価格。
③.媒介契約（売却の依頼契約）を取得したい為の査定価格。

こんな分類にすると分かり易いと思います。

売主様の多くが、査定価格の高い不動産会社が良い会社だと思っています。
高い査定価格を提示する会社に好意を持つのは当然かもしれません。
売主様にとって不動産は大切な財産ですから、少しでも高く売りたいのは当たり前です。

◆ここで注意◆
高い査定価格を付けても不動産会社には責任がないので、いくらでも高い金額提示が出来ますが、買取査定はそう言う訳にはいきません。
ここが、一般査定と買取査定の違いです。
高い査定＝買取査定ではないと言う事を認識しておいて下さい。

不動産会社の査定はだいたい同じ様な方法で行います。
同じ物件を同じ時期に同じ様な方法で査定しているから、本来なら査定価格は同じ様になるはずです。

ところが、この査定価格には信じられないですが大きな開きが有ります。
これが上記の①.②.③.です。
どんなに優秀な査定ソフトを使っても、査定する人の裁量で査定価格はいくらでも操作出来ると言う事です。

長年不動産業界にいて思う事、これは、一番大切なのは査定のもとになるデータ（成約事例・売出中物件）との比較をする事です。

実は、不動産会社は査定ソフトやマニュアルを使わなくても、レインズの取引事例と現在の競合物件をみれば、だいたいの金額は予測出来ます。
査定書はこれを書面にして、つじつまを合わせているだけの事なのです。

この膨大なデータを基に、自分が買主だったらいくらなら購入するか？
冷静に第三者の目で自分の不動産を比較してみることです。
その上で不動産会社の意見を聞く。
これが本当に正しい査定の方法です。

そうすれば、売却依頼欲しさの査定は簡単に見破れます。
この不動産会社は本当にこの価格で売る気があるのか、それとも売却依頼が欲しいためだけに都合のいい話をしているのかが手に取るようにわかります。

大切なことは自分の頭で考え、そして冷静に判断することです。

まずは、ご相談して下さい。

不動産売買をビジネスとしているプロ（業者）がたくさんいます。
①.新築一戸建を分譲する建売業者。
②.宅地を開発して分譲する業者。
③.中古マンション、中古一戸建を買取って、リフォームして販売する業者。
④.競売物件を取得して販売する業者。

一部上場企業から個人事業主まで規模は様々ですが、これらの業者に一つだけ共通している事があります。
それは売り方です。

不動産売買をビジネスとしているプロはどこも同じような売り方をしています。
販売方法から仲介を依頼する不動産業者との付き合い方まで、どこの業者も少しでも高く少しでも早く売りたい訳ですから売り方が似てくるのは当然ですよね。

では一般の売主様はどうでしょうか？
不思議なことに、不動産売買のプロとは違う売り方をしています。
どちらも同じ不動産という商品を少しでも高く、少しでも早く売りたいと考えているのに不思議ですよね。

なぜ不動産売買のプロと一般の売主様では売り方が違うのでしょうか？
これは、不動産売買の知識の差と経験の差です。

本来であれば、一般の売主様に不動産を高く売るためのノウハウを教えるのが不動産仲介会社の役目であるはず。
ですが、現実にはそれをしている不動産仲介会社が少ないのが現実です。

なぜでしょうか？
それは、売主様にとってメリットのある売り方と、不動産会社にとってメリットのある売り方が違うからです。

売主様の不動産を少しでも高く少しでも早く売ることが、売主様と不動産会社の共通の目的になっていません。
そこに大きな問題があるのです。

では、どうしたらいいのでしょうか？
答えは簡単です。
一般の売主様も不動産売買のプロの売り方を学ぶことです。
このノウハウは決して難しいものではありません。
ルールさえ知れば誰でも不動産売買のプロと同じ結果を出すことができるのです。

メリットとデメリットがあります。

【地元の不動産会社に依頼するメリット】

不動産を売却する時には、ほとんどのお客様が地元の不動産会社に依頼します。

それは、売主様の多くが地元に入る広告を参考しているからです。
又、地元にお店がある方が何かと相談しに行き易いと言う事です。

※ここがポイント！
地元不動産会社の営業マンは地元に居住してるケースが多く、不動産だけではなく地域の情報にも精通しているから、購入希望者からのお問合せに関してもスムーズに対応できます。

それに、地元以外のお客様にも説明出来る、納得材料が豊富なのです。

買主様は、インターネットでお家を探します。
ですが、購入者の大半は、地元のお客様です。
地元の買主様・地元の売主様の橋渡しが得意なのが地元の不動産会社なのです。

【地元以外の不動産会社に依頼するデメリット】

地元以外の不動産会社に売却を依頼している売主様もおられます。

例えば買替で購入したのが地元以外の不動産会社だったり、知合いに紹介してもらったり、手数料が安いチラシを見ただったり、色んなケースがあります。

売主様がどこの不動産会社を選ぶのも自由です。

不動産業界に昔から言われている言葉が有ります。
「案内なくして、成約なし」
要するに、お家を見ないで買う方はいませんと言う事です。

空家のケースが分かり易いのでこれを例に挙げます。
鈴蘭台に空家のお家が有り、その空家を売却依頼されたのが、三宮の不動産会社です。

ご案内予約のお客様が、加古川から来られました。
数件予約していたお家を見て回りましたが、ピンと来る家が有りませんでした。
せっかく来たので、他にもないですかとの事で、色々検索していると、鈴蘭台にこれは？と言う空家がるので、見れるなら見たいとの事。

早速、その三宮の不動産会社に連絡を入れて、案内方法を確認すると、物件はありますが、鍵が三宮にあるので、取りに来て下さいとの事でした。
今の時間は渋滞している可能性もあるので、今から鍵を取りに往復１時間かけて行く時間もなく、そのお家の案内はあきらめました。

地元以外の不動産会社に売却を依頼すると、こんな事が以外に多いのです。
それを解消する為に、現地にキーボックスを設置したり、地元の不動産会社に鍵を預かってもらう等の対応をしいている不動産会社もあります。

なぜ、こんな事をしないといけないかと言うと、地元に事務所がないからです。
地元以外の不動産会社に依頼してはダメと言っている訳ではありません。

※ここがポイント！
地元以外の不動産会社に依頼する場合は、必ず一般媒介契約と言う依頼方法で地元の不動産会社を１社以上加えて下さい。
それでも何かと理由を付けて専任媒介契約を迫って来たら、お客様の利益より自分の利益を優先している証拠なので、お断りすればいいと思います。
地元業者は、一般でも専任でもいやな顔せず喜んでお預りさせて頂きます。これが地元業者の本音です。

そんな事だけで、デメリットは解消されるのです。本当に簡単な事なのです。
私が言うのも何ですが、地元の業者さんは、地元を大切にしているから、親切な不動産会社が多いのです。

第一印象をよくする事です。

不動産に限定すると、一番大切な事は第一印象を良くする事です。
第一印象が悪いと、まず、お話が進みません。

余談：男女の恋愛では、第一印象が悪くても、長く付き合えば、その人の良さが分かって結婚しましたって言うお話、良く聞きますよね。

まずは、部屋の掃除と整理整頓を行いましょう。
庭やバルコニーのお手入れ、家の前の道路などにも気を配りましょう。

どうせ売却するのだからといった理由で、電球や蛍光灯が切れている状態のままでいる場合にはすぐに交換して下さい。

窓も拭いておいた方が部屋の中が明るくなります。
薄暗く見えるというのはマイナスポイントです。

また、引越しで捨てる予定の物があれば事前に処分して下さい。
室内が広く見えるので印象が良くなります。

まずは状態の良い住まいを維持する事です。
手入れの行き届いた住まいは、住んでいても気持ちがいいですよね。
これが大切なのです。

例えば、築２０年位の家であればこれぐらいは傷んでいるかな～と思うイメージでお客様は見に来られます。
個人差はありますが、そのイメージより良ければ売れる可能性は高いです。
又、築１０年しか経っていないのに家が年数相応より傷んでいると売れにくいです。

悪いギャップより、いいギャップを与えるのがポイントです。
自分が買う立場になった場合、汚い家より綺麗な家を選ぶのは当然だと思います。

もうひとつ大切なのが、適正な価格での販売を行う事です。
又、居住中のご案内の場合は、家と共に売主様自身が購入者の決断のポイントとなる事もありますので、是非笑顔でお出迎え下さい。

居住中の不動産売却はとにかく気を使うものです。
例えば、いつ何時お客様が見に来られるか分からない状況ですから、日頃より、室内の片付けを心がけなければならないという義務感が出てきます。
この状況で生活を営むのは本当に疲れます。

そこで、もう少し気持ちを楽に持って頂く為に、何箇所かのポイントを押さえる事でこの義務感から開放する事が出来ます。
当社では、売却依頼時にそのポイントを伝授致します。